商品房预约合同纠纷是房屋买卖中的常见法律问题，其核心在于明确预约合同的性质、认定标准以及违约责任的承担。以下结合相关法律和司法实践进行分析：

一、预约合同的认定标准

预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的协议，常见形式包括认购书、订购书、意向书等‌。其成立需满足两个条件：

‌具备合同一般要件‌：需明确未来订立合同的主体和标的（如房屋位置、面积等），但价格、付款方式等细节可留待本约协商‌。

‌体现订立本约的合意‌：若协议中明确约定“未来签订正式合同”或类似条款，通常认定为预约合同；反之，若内容已具备本约核心条款（如总价、交付条件等）且已收受房款，则可能被认定为本约合同。

二、预约合同与本约合同的区分

司法实践中，需通过以下因素综合判断：

协议内容‌：是否包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心条款（如房屋信息、价款、交付条件等）。

‌履行情况‌：出卖人是否已收取购房款或定金。

‌当事人意思表示‌：协议名称并非唯一标准，需探究双方真实意图。

三、违约责任的承担

‌责任类型‌：违反预约合同需承担违约责任，包括定金罚则（如双倍返还定金）和赔偿损失‌。

‌损失范围‌：通常包括缔约费用、机会损失（如房价上涨差价）等，但以不超过履行利益为限。例如，开发商因未取得预售许可证导致无法签约，需双倍返还定金并赔偿差价损失‌。

四、实务建议

明确协议性质‌：在签订认购书时，应清晰约定“未来签订正式合同”的条款，避免被认定为本约。

‌审查开发商资质‌：核实预售许可证等文件，降低因客观障碍导致合同无法履行的风险‌。

‌保留证据‌：妥善保存付款凭证、沟通记录等，以便在纠纷中主张权利‌。

综上，处理商品房预约合同纠纷需结合协议内容、履行情况及法律规定，重点区分预约与本约，并合理主张违约责任。若遇复杂情况，建议咨询专业律师以维护自身权益‌。‌

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